Wat kost een aankoopmakelaar?

Wat kost een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar kost bij een vast tarief meestal tussen €1.500 en €4.500 inclusief btw. Werkt de makelaar met courtage, dan betaal je een percentage van de aankoopprijs: doorgaans 1% tot 2%. Bij een huis van €400.000 liggen de kosten daarmee grofweg tussen €1.500 en €8.000, afhankelijk van het tariefmodel en de omvang van de begeleiding. Tarieven zijn in Nederland niet gereguleerd en verschillen sterk per makelaar, dus vergelijken loont altijd.

In één oogopslag

• Vast tarief: €1.500 – €4.500, ongeacht de prijs van de woning
• Courtage: 1% – 2% van de aankoopprijs
• Extra posten: opstartkosten, intrekkingskosten en soms een bedrag per extra bezichtiging
• Fiscaal: het tarief hoort niet bij de aftrekbare posten, de taxatie wél, mits apart gefactureerd
• Hypotheek: je leent maximaal 100% van de woningwaarde, dus je rekent zelf af met de makelaar
• Onderhandelbaar: ja, vraag minimaal drie aankoopmakelaars een offerte

Wat kost een aankoopmakelaar gemiddeld?

De meeste makelaars werken met één van twee modellen: een vast tarief of courtage. Een vast tarief ligt in de markt tussen €1.500 en €4.500 inclusief btw. Bij courtage betaal je een percentage van het aankoopbedrag; de makelaar rekent dan doorgaans 1% tot 2%.

Welk model gunstiger uitpakt, hangt af van de prijs van de woning. Hoe duurder het huis, hoe vaker een vaste prijs voordeliger is: bij courtage stijgt de rekening mee met de koopsom, terwijl het werk niet automatisch toeneemt.

• €250.000 — 1%: €2.500 · 1,5%: €3.750 · 2%: €5.000
• €350.000 — 1%: €3.500 · 1,5%: €5.250 · 2%: €7.000
• €400.000 — 1%: €4.000 · 1,5%: €6.000 · 2%: €8.000
• €500.000 — 1%: €5.000 · 1,5%: €7.500 · 2%: €10.000
• €650.000 — 1%: €6.500 · 1,5%: €9.750 · 2%: €13.000

Rekenvoorbeelden op basis van gangbare marktpercentages, alle bedragen inclusief btw. De werkelijke tarieven verschillen per kantoor en per regio.

Benieuwd welke tarieven wij hanteren? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Vast tarief: één bedrag, vooraf afgesproken

Bij dit model spreek je vóór de zoektocht één totaalbedrag af, onafhankelijk van de uiteindelijke koopsom. Bij het aankopen van een huis is dit het meest gebruikelijke model, omdat je dan precies weet wat de kosten worden - ook als je uiteindelijk een duurdere woning koopt dan gepland.

Welke kosten vallen binnen dat bedrag? Dat verschilt sterk. Sommige kantoren rekenen één prijs voor volledige begeleiding van zoekopdracht tot sleuteloverdracht, andere alleen voor de biedings- en onderhandelingsfase. Hoe uitgebreider de dienstverlening, hoe hoger het bedrag.

Courtage: een percentage van het aankoopbedrag

Courtage is een vergoeding die wordt uitgedrukt als percentage van het uiteindelijke aankoopbedrag. Bij verkoop is dit de standaard; bij aankoop komt het minder vaak voor, omdat het een tegengesteld belang creëert: hoe hoger de prijs, hoe meer de makelaar verdient. Kies je hier toch voor, spreek dan een staffel of een maximumbedrag af.

Controleer altijd of een genoemd percentage inclusief of exclusief btw is. Een courtage van 1,25% over €400.000 komt neer op €5.000 exclusief btw, oftewel €6.050 met 21% erbij. Dat verschil van ruim duizend euro zit puur in de manier van noteren.

Uurtarief en no cure, no pay

Een uurtarief komt weinig voor en is vooraf moeilijk in te schatten. Betaal je alleen bij succes, dan is er pas een vergoeding verschuldigd als de aankoop daadwerkelijk doorgaat. Steeds minder kantoren bieden dat aan: een zoektocht kan maanden duren en tientallen bezichtigingen kosten zonder dat er een bod wordt geaccepteerd. Waar het wél wordt aangeboden, zijn de opstartkosten meestal alsnog verschuldigd.

Welke extra kosten komen er nog bij?

Het afgesproken tarief is niet altijd het eindbedrag. Dit zijn de posten die er in de praktijk het vaakst bovenop komen:

• Opstartkosten: een eenmalig bedrag bij het aangaan van de opdracht, in de praktijk vaak enkele honderden euro's. Dekt de intake, het opzetten van de zoekopdracht en de eerste marktverkenning.
• Intrekkingskosten: een vergoeding als je stopt voordat er een woning is gekocht. Regelmatig is dit hetzelfde bedrag als de opstartkosten. Ook wanneer je uiteindelijk elders koopt, kan de makelaar intrekkingskosten in rekening brengen.
• Extra bezichtiging: sommige kantoren nemen een vast aantal bezichtigingen op in het tarief en factureren daarna per keer.
• Juridisch meerwerk: bijvoorbeeld het opstellen of laten controleren van de koopovereenkomst buiten het standaardpakket.

Vraag deze posten expliciet uit vóórdat je de opdracht tot dienstverlening (OTD) ondertekent. Daarin staat welke werkzaamheden zijn inbegrepen, wat er apart wordt gefactureerd en wanneer je een aankoopmakelaar toch moet vergoeden als de aankoop niet doorgaat.

Waarvan hangen de kosten van een aankoopmakelaar af?

De kosten van een aankoopmakelaar variëren om vier redenen; de tarieven per aankoopmakelaar verschillen daardoor sterk. De kosten hangen samen met:

• Omvang van de begeleiding. Volledige begeleiding vanaf de zoekopdracht kost meer dan losse hulp bij één bieding.
• Regio. In de Randstad en in grote steden liggen de bedragen gemiddeld hoger dan in de rest van het land.
• Type woning. Een monument, een woning op erfpacht of een pand met achterstallig onderhoud vraagt aanzienlijk meer onderzoek.
• Marktdruk. Bij weinig aanbod en veel overbiedingen zijn er meer bezichtigingen en meer biedingen nodig per geslaagde aankoop.

Wanneer moet je de aankoopmakelaar betalen?

Opstartkosten betaal je meestal direct bij het aangaan van de opdracht. Het resterende bedrag wordt in de regel gefactureerd na ondertekening van de koopovereenkomst of bij de overdracht. Anders dan bij verkoop, waar de vergoeding van de verkoopopbrengst wordt ingehouden, betaal je bij aankoop vaak rechtstreeks aan de makelaar. Soms kun je afspreken dat het bedrag via de nota van afrekening bij de notaris loopt. Leg daarnaast vast wat er geldt als de koop alsnog afketst, bijvoorbeeld door een ontbindende voorwaarde.

Zijn aankoopmakelaar kosten fiscaal aftrekbaar?

Nee, de kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar van de belasting. De Belastingdienst rekent ze tot de aankoopkosten van de woning en niet tot de financieringskosten van je hypotheek. Alleen posten die direct samenhangen met het afsluiten van de eigenwoningschuld komen eenmalig in aanmerking voor aftrek.

Dat onderscheid verklaart precies welke kosten bij het kopen van een huis wél meetellen in je aangifte en welke niet.

• Aftrekbare posten: advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, notaris- en kadaster kosten voor de hypotheekakte, de taxatie die nodig is om de hypotheek te krijgen, de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie en boeterente bij oversluiten.

• Niet-aftrekbare posten: de vergoeding van de aankoopmakelaar, de notariskosten voor de leveringsakte, de overdrachtsbelasting, een bouwkundige keuring en de aflossing van je eigenwoningschuld.

Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies. Controleer je eigen situatie bij de Belastingdienst of een adviseur.

Praktische tip: laat de taxatie apart factureren. Regelt je aankoopmakelaar dit voor je en staat het niet als losse regel op de factuur, dan verdwijnt een aftrekbare post in een bedrag dat je niet mag opvoeren

Kun je een aankoopmakelaar meefinancieren in de hypotheek?

In de meeste gevallen niet. Je mag een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de woningwaarde. Naast de kosten van de woning zelf vallen bijkomende posten daarbuiten, dus die betaal je uit eigen geld. Een aankoopmakelaar meefinancieren kan alleen als er financiële ruimte overblijft:

• De taxatiewaarde valt hoger uit dan de koopsom, waardoor je binnen de 100%-grens meer kunt lenen dan je betaalt.
• Je hebt overwaarde uit een vorige woning of ander eigen vermogen.
• Je leent minder dan het maximum en houdt daardoor leenruimte over.

Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je boven de 100% uitkomen, tot maximaal 106% van de woningwaarde. Dat geld moet aantoonbaar naar verduurzaming gaan en kun je dus niet gebruiken om je begeleiding af te rekenen.

Waarom een aankoopmakelaar inschakelen?

Wat doet een aankoopmakelaar precies? Een aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor jou als koper, tegenover de verkopende partij. Jouw aankoopmakelaar helpt je bij:

• Zoeken en selecteren, inclusief woningen die nog niet openbaar te koop staan
• Het bekijken van woningen en het beoordelen van bouwkundige staat, ligging en verbouw mogelijkheden
• Een onderbouwde waardebepaling en bied strategie op basis van recente transacties in de buurt
• Onderhandelen over prijs, opleverdatum, roerende zaken en voorbehouden
• Het controleren van de koopovereenkomst, de ontbindende voorwaarden en het clausuleblad
• Begeleiding bij de eindinspectie en de overdracht bij de notaris

Neem contact met ons op, dan bespreken wij de voordelen voor u.

Is een aankoopmakelaar de investering waard?

Een aankoopmakelaar kost geld en er is geen garantie op resultaat. Je leest online vaak dat een makelaar zichzelf terugverdient door 5% tot 10% van de vraagprijs af te krijgen. Zulke percentages zijn niet onderbouwd en in een markt met veel overbiedingen bovendien onrealistisch. Beoordeel de investering daarom op vier concrete punten:

• Bied strategie. Een scherp onderbouwd bod dat wél wordt geaccepteerd voorkomt dat je duizenden euro's te veel betaalt, of telkens net misgrijpt.
• Voorwaarden. Een bouwkundig of financieringsvoorbehoud dat goed is vastgelegd, kan later veel geld schelen.
• Verborgen gebreken. Eén gemist funderings- of vochtprobleem kost meer dan de volledige begeleiding.
• De verkeerde aankoop voorkomen. De grootste besparing is het huis dat je uiteindelijk níet koopt.

Daarmee verdient een goede makelaar zich vooral terug op risico's en voorwaarden, niet op een vast onderhandelingspercentage. Een ervaren aankoopmakelaar kent bovendien de lokale markt en weet welke woningen binnenkort in de verkoop komen. Soms is een aankoopmakelaar niet nodig: kopen zonder aankoopmakelaar kan verstandig zijn als je de markt goed kent, bouwkundig onderlegd bent en tijd hebt om zelf te bezichtigen en te onderhandelen.

Kosten aankoopmakelaar naast de overige kosten koper

De kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet de enige kosten bij de aankoop van een woning. Samen met de andere kosten koper (gemiddeld 4% tot 6% van het aankoopbedrag) bepalen ze hoeveel eigen geld je nodig hebt.

• Overdrachtsbelasting: 2% als je zelf in de woning gaat wonen. Kopers van 18 tot 35 jaar die voor het eerst gebruikmaken van de starters vrijstelling betalen bij een woningwaarde tot €555.000 (2026) niets. Ga je er niet zelf wonen, dan geldt sinds 1 januari 2026 8%.
• Aankoopmakelaar: een vast bedrag of courtage over het aankoopbedrag
• Notaris: een leveringsakte is altijd nodig, een hypotheekakte alleen als je financiert. De prijzen verschillen per kantoor, dus vergelijken loont.
• Taxatie: vaak verplicht voor de geldverstrekker
• Bouwkundige keuring: optioneel, maar sterk aan te raden bij oudere woningen
• Hypotheekadvies en NHG: afhankelijk van de adviseur en het hypotheekbedrag

Dit overzicht is indicatief. Vraag je adviseur om een berekening van de totale kosten voor jouw situatie.

Zo houd je de kosten van een makelaar laag

1. Vergelijk minimaal drie makelaars. De prijzen lopen fors uiteen, ook binnen dezelfde gemeente.
2. Bespreek alles vóór je de eerste woning gaat bekijken. Daarna is je onderhandelingspositie zwakker.
3. Vraag een overzicht van alle kosten die de makelaar in rekening brengt, inclusief btw en inclusief opstart- en intrekkingskosten.
4. Ga niet direct akkoord met het eerste voorstel dat de makelaar biedt. Een tegenbod is gebruikelijk.
5. Doe eventueel een deel zelf. Zoek je zelf woningen en beperk je de begeleiding tot bieden en onderhandeling, dan heeft de makelaar minder werk en is er ruimte in de prijs.
6. Zet het op papier in de opdracht tot dienstverlening, voordat de zoektocht begint.

Benieuwd naar de kosten van onze aankoopmakelaar? Bekijk dan de pagina over onze aankoopmakelaars. Hier vind je meer over onze werkwijze.

Veelgestelde vragen

Wat zijn de gemiddelde kosten van een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar kost gemiddeld tussen €1.500 en €4.500 bij een vaste prijs, of 1% tot 2% van het aankoopbedrag bij courtage. Bij een woning van €400.000 komt dat neer op ongeveer €1.500 tot €8.000.

Wat kost een makelaar bij het kopen van een huis?

Wat een makelaar kost, verschilt per kantoor: bij aankoop is een vaste prijs het meest gebruikelijk, bij verkoop een percentage van de opbrengst. Er bestaat geen wettelijk vastgesteld tarief.

Is het tarief bespreekbaar?

Ja. Kantoren bepalen hun eigen prijs, dus er is bijna altijd ruimte. Vraag meerdere offertes op en gebruik die als vergelijkingsbasis.

Wat kost begeleiding bij alleen de onderhandeling?

Losse biedbegeleiding is goedkoper dan volledige begeleiding, omdat het zoeken en bezichtigen wegvalt. Veel kantoren bieden hiervoor een apart pakket met een vaste prijs. Vraag na welke werkzaamheden er wel en niet in zitten.

Betaal je ook als je geen woning koopt?

Mogelijk wel. Opstartkosten krijg je doorgaans niet terug, en bij het intrekken van de opdracht kan een vergoeding worden gerekend voor het werk dat al is verricht. Check dit vóór ondertekening.

Zijn de bedragen in de Randstad hoger?

Gemiddeld wel. In gebieden met hoge woningprijzen en veel concurrentie tussen kopers liggen zowel de vaste bedragen als de percentages hoger dan in regio's met een rustiger woningmarkt.

Wil je weten wat het in jouw situatie kost?

Ga je een huis kopen en wil je precies weten waar je aan toe bent? Vraag dan een offerte op waarin het bedrag, de inbegrepen werkzaamheden en eventuele bijkomende posten inclusief 21% btw staan vermeld. Zo kun je kantoren eerlijk met elkaar vergelijken.

Bespreek de mogelijkheden met ons