Huis verkopen via een verkoopmakelaar: alle kosten bij verkoop

In het kort: bij de verkoop van je huis betaal je meestal makelaarskosten, kosten voor het energielabel en mogelijk notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek. De kosten bij het verkopen verschillen per woning, makelaar en gekozen dienstverlening. Vraag daarom vooraf om een volledig overzicht van de courtage, opstartkosten, intrekkingskosten en eventuele aparte kosten.

Verkopen van je huis kost meer dan alleen de courtage van de makelaar. Ook woningpresentatie, plaatsing op Funda, aanvullende verkoopmiddelen en de afronding van de verkoop kunnen kosten met zich meebrengen. Hieronder ontdek je alle kosten bij het verkopen van een woning en lees je wie deze kosten betaalt.

Liever direct contact opnemen?

Welke kosten heb je bij de verkoop van je huis?

De belangrijkste kosten voor de verkoop zijn de vergoeding van de verkoopmakelaar, het energielabel en mogelijke notariskosten. Daarnaast kun je vrijwillig investeren in woningstyling, onderhoud, extra promotie of een bouwkundige voorbereiding.

Bij de verkoop van een huis kun je met verschillende kosten te maken krijgen:

• Makelaarskosten: deze kosten zijn niet verplicht, maar gelden wanneer je een makelaar inschakelt voor de begeleiding van de verkoop.
• Courtage: de vergoeding die je bij een succesvolle verkoop aan de makelaar betaalt. Dit kan een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag zijn.
• Opstartkosten: kosten voor het presenteren en in de verkoop zetten van de woning. Denk aan fotografie, plattegronden, een verkooptekst en plaatsing op Funda.
• Energielabel: in de meeste situaties moet je bij de verkoop over een geldig geregistreerd energielabel beschikken.
• Notariskosten: deze kunnen gelden wanneer een bestaande hypotheekinschrijving bij de verkoop moet worden doorgehaald.
• Kosten voor het verkoopklaar maken: vrijwillige uitgaven aan bijvoorbeeld onderhoud, schoonmaak, woningstyling of een betere presentatie.

Welke kosten precies gelden, hangt af van de woning en de afspraken met de partijen die je inschakelt. Vraag offertes altijd inclusief btw op, zodat je bedragen eerlijk kunt vergelijken.

Makelaarskosten: de grootste kostenpost bij de verkoop

De makelaarskosten vormen vaak de grootste kostenpost bij de verkoop. Een makelaar die jouw woning verkoopt, kan onder meer de waardebepaling, verkoopstrategie, presentatie, bezichtigingen, onderhandelingen en koopovereenkomst verzorgen.

De kosten van een makelaar bestaan meestal uit courtage, opstartkosten en soms aanvullende tarieven. Elke makelaar bepaalt zelf welke diensten in het pakket zitten. Daardoor kunnen de gemaakte kosten sterk uiteenlopen.

Wat kost een verkoopmakelaar gemiddeld?

Wat een makelaar gemiddeld rekent, is niet met één betrouwbaar bedrag te beantwoorden. De gemiddelde kosten hangen af van de regio, de verkoopprijs, het type woning en de omvang van de dienstverlening. Ook verschilt per makelaar of fotografie, plattegronden, een meetrapport, een verkooptekst en plaatsing op Funda zijn inbegrepen.

Vraag daarom niet alleen naar de kosten voor een verkoopmakelaar, maar ook naar wat de makelaar regelt. Een lager basistarief is niet automatisch voordeliger wanneer je daarnaast voor meerdere onderdelen afzonderlijk betaalt.

Courtage van de makelaar: percentage of vast tarief

Courtage is de vergoeding die je aan de makelaar betaalt voor de verkoop van een huis. Meestal wordt deze vergoeding verschuldigd nadat je huis verkocht is en de koopovereenkomst definitief is geworden. De precieze betaalvoorwaarden staan in de opdracht tot dienstverlening.

Courtage als percentage van de verkoopprijs

Bij deze tariefvorm betaal je een afgesproken percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Stijgt de verkoopprijs, dan stijgt ook de courtage. Vraag altijd of het genoemde percentage inclusief btw is.

Controleer bovendien waarover het percentage wordt berekend. Denk bijvoorbeeld aan de overeengekomen koopsom en eventuele roerende zaken. De afspraken hierover moeten duidelijk in de opdracht staan.

Courtage als vast tarief

Bij een vast tarief spreek je vooraf één bedrag af. Dit geeft meer zekerheid over de kosten, omdat de vergoeding niet meebeweegt met de verkoopprijs.

Vergelijk hierbij ook welke werkzaamheden zijn inbegrepen. Sommige makelaars bieden een volledig pakket, terwijl andere makelaars voor fotografie, promotie of begeleiding afzonderlijke kosten rekenen.

Een combinatie van courtage en prestatiebeloning

Een makelaar kan ook een vast tarief combineren met een aanvullende beloning. Die beloning kan bijvoorbeeld afhankelijk zijn van het verkoopresultaat. Laat vooraf vastleggen hoe deze vergoeding wordt berekend en welke verkoopprijs als uitgangspunt wordt genomen.

Opstartkosten en presentatiekosten van een makelaar

Opstartkosten zijn de kosten die worden gemaakt om jouw huis verkoopklaar te presenteren en onder de aandacht van woningzoekers te brengen. Je betaalt de opstartkosten meestal aan het begin van de opdracht, dus voordat de woning is verkocht.

Onder de opstartkosten kunnen bijvoorbeeld vallen:

• professionele woningfotografie;
• plattegronden en een meetrapport;
• het schrijven van de verkooptekst;
• een woningvideo of virtuele rondleiding;
• een verkoopbrochure;
• een te-koopbord;
• plaatsing van het huis op Funda;
• promotie via sociale media of andere kanalen.

Niet elk kantoor verwerkt dezelfde onderdelen in de opstartkosten. Vraag daarom welke kosten hiervoor in rekening worden gebracht en of aanvullende promotie apart wordt gefactureerd.

Betaal je opstartkosten als je huis niet verkoopt?

Meestal betaal je de opstartkosten ook wanneer je huis niet verkoopt. De werkzaamheden voor fotografie, presentatie en publicatie zijn dan namelijk al uitgevoerd.

Controleer bij je huidige makelaar of een nieuwe aanbieder wat er gebeurt wanneer je de opdracht beëindigt. Naast opstartkosten kunnen dan intrekkingskosten gelden.

Intrekkingskosten als je de verkoopopdracht stopt

Intrekkingskosten zijn kosten die een kantoor kan rekenen wanneer je besluit de woning uit de verkoop te halen of over te stappen. Of je deze intrekkingskosten betaalt, hangt af van de opdrachtvoorwaarden.

Laat vóór ondertekening vastleggen:

• wanneer intrekkingskosten gelden;
• hoe hoog de vergoeding is;
• welke al gemaakte kosten nog worden afgerekend;
• wat er gebeurt als je later alsnog aan een eerder aangebrachte koper verkoopt;
• of er een minimale looptijd voor de opdracht geldt.

Zo weet je vooraf waar je aan toe bent als de verkoop anders loopt dan verwacht.

Energielabel bij het verkopen van een woning

Bij het verkopen van een woning moet je in de meeste gevallen een geldig energielabel beschikbaar stellen aan de koper. Heb je geen geldig label, dan moet je dit laten registreren door een vakbekwaam energieadviseur. Bij het ontbreken van een verplicht energielabel kan een boete worden opgelegd.

De kosten voor het energielabel hangen af van het type woning, de adviseur en de benodigde opname. Vraag daarom vooraf een prijsopgave. Controleer eerst of er voor je woning al een geldig label geregistreerd staat.

Het label is een van de kosten voor het verkoopklaar maken die niet alleen met de presentatie te maken hebben. Het geeft potentiële kopers informatie over de energieprestatie van de woning.

Notariskosten bij de verkoop van een huis

Bij een verkoop onder kosten koper betaalt de koper normaal gesproken de kosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. De verkoper kan wel notariskosten hebben voor het beëindigen van een hypotheekinschrijving.

De notaris controleert voor de overdracht onder meer wie eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op de woning rusten. Daarna wordt de woning via de leveringsakte aan de koper overgedragen.

Notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek

Rust er nog een hypotheekinschrijving op de woning, dan moet deze bij de overdracht doorgaans worden geroyeerd. Het doorhalen van je hypotheek gebeurt met een akte die in de openbare registers van het Kadaster wordt verwerkt. Een notaris stelt deze akte op.

De verkoper betaalt deze kosten voor het doorhalen. De notariskosten voor het doorhalen kunnen bestaan uit het honorarium, onderzoek, registratiekosten en andere administratieve werkzaamheden.

De notaris die je kiest, of die door de koper voor de overdracht wordt aangewezen, hanteert eigen tarieven. Bespreek daarom vooraf welke royementskosten bij jou in rekening worden gebracht.

Wie betaalt de kosten bij verkoop?

Wie betaalt de kosten, hangt af van de soort kosten en de afspraken in de koopovereenkomst. De verkoper betaalt normaal gesproken de eigen makelaarskosten, het energielabel en het royement van de eigen hypotheek. De koper betaalt bij kosten koper doorgaans de kosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting.

De koper betaalt niet automatisch alle werkzaamheden van de notaris. Werkzaamheden die specifiek nodig zijn om verplichtingen van de verkoper af te handelen, kunnen voor rekening van de verkoper komen.

Bespreek bij onduidelijkheid vooraf welke partij betaalt. Zo voorkom je dat er bij de afronding van de verkoop discussie ontstaat.

Welke invloed heeft je hypotheek op de verkoopkosten?

Heb je nog een hypotheek op de woning, dan wordt de openstaande schuld bij de overdracht afgelost uit de verkoopopbrengst. De geldverstrekker geeft aan welk bedrag moet worden voldaan en verleent daarna toestemming om de inschrijving te royeren.

Bij de verkoop kunnen de volgende hypotheekgerelateerde onderwerpen spelen:

• de resterende hypotheekschuld;
• eventuele kosten of voorwaarden van de geldverstrekker;
• royement van de hypotheekinschrijving;
• een mogelijke restschuld;
• overwaarde die invloed kan hebben op de financiering van een nieuw huis.

Verkoop je de woning voor minder dan de openstaande schuld en de verkoopkosten, dan kan een restschuld ontstaan. Laat je hierover tijdig adviseren door je hypotheekadviseur.

Zijn de kosten bij verkoop aftrekbaar van de belasting?

Niet alle verkoopkosten mag je in mindering brengen in je aangifte. Makelaarskosten, het verplichte energielabel, advertentiekosten en andere reguliere verkoopuitgaven vallen volgens de Belastingdienst onder de verkoopkosten, maar zijn niet rechtstreeks als fiscale aftrekpost op te voeren.

De kosten van royement van de hypotheek op de verkochte woning mogen volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst onder voorwaarden wel in de aangifte worden verwerkt. Bewaar daarom de nota en controleer bij het invullen van de aangifte waar je deze kosten moet opnemen.

De verkoopkosten hebben daarnaast invloed op de berekening van de nettoverkoopopbrengst en mogelijke overwaarde. Voor persoonlijk fiscaal advies kun je het beste een belastingadviseur raadplegen.

Kosten voor het verkoopklaar maken van je huis

Naast de vaste kosten bij verkoop kun je investeren om het huis verkoopklaar te maken. Deze uitgaven zijn meestal niet wettelijk verplicht, maar kunnen de presentatie verbeteren.

Denk aan:

• kleine reparaties en achterstallig onderhoud;
• schilderwerk;
• professionele schoonmaak;
• opruimen en tijdelijk opslaan van spullen;
• woningstyling;
• onderhoud van de tuin;
• extra fotografie of promotie.

Maak vooraf een bewuste afweging. Niet iedere investering leidt automatisch tot een hogere verkoopprijs of snellere verkoop. Een makelaar kan adviseren welke verbeteringen voor jouw woning en doelgroep zinvol zijn.

Kun je je huis zonder makelaar verkopen?

Ja, je kunt je huis zonder makelaar verkopen. Je bespaart dan de kosten van een verkoopmakelaar, maar neemt zelf de verantwoordelijkheid voor de voorbereiding en uitvoering van het verkoopproces.

Je moet dan onder meer zelf:

• bepalen tegen welke prijs te verkopen;
• de woning opmeten en presenteren;
• een verkooptekst en foto’s regelen;
• het woningaanbod publiceren;
• bezichtigingen begeleiden;
• onderhandelen over de verkoopprijs en voorwaarden;
• de benodigde documenten verzamelen;
• afspraken laten vastleggen in een koopovereenkomst.

Een woning te verkopen zonder professionele begeleiding kan goedkoper lijken, maar vraagt tijd en kennis. Kijk daarom niet alleen naar de kosten, maar ook naar de werkzaamheden, juridische aandachtspunten en verantwoordelijkheid die je zelf overneemt.

Zo vergelijk je de tarieven van verschillende makelaars

Vraag meerdere offertes aan en vergelijk dezelfde onderdelen. Alleen de courtage vergelijken geeft geen volledig beeld van de totale kosten.

Stel in ieder geval de volgende vragen:

• Werkt de makelaar met een percentage of een vast tarief?
• Is het bedrag inclusief btw?
• Welke opstartkosten worden gerekend?
• Zijn fotografie, plattegronden en het meetrapport inbegrepen?
• Is plaatsing op Funda onderdeel van het pakket?
• Welke aanvullende tarieven kunnen gelden?
• Wanneer betaal je courtage?
• Wat betaal je wanneer het huis niet wordt verkocht?
• Zijn er intrekkingskosten?
• Hoe worden de bezichtigingen en onderhandelingen uitgevoerd?

De kosten in Nederland zijn niet landelijk vastgesteld. Kijk daarom zowel naar het tarief als naar ervaring, lokale marktkennis, bereikbaarheid, verkoopstrategie en de onderbouwing van de verwachte verkoopprijs.

Een huis verkopen en een nieuw huis kopen

Ga je tegelijk kopen of verkopen, houd dan rekening met twee afzonderlijke trajecten. Naast de kosten voor de verkoop van je huidige woning krijg je mogelijk te maken met aankoopkosten, financieringskosten en tijdelijke dubbele woonlasten.

Lees meer over onze begeleiding bij het kopen van een huis. Zoek je een woning in de regio Almelo, bekijk dan ook wat een aankoopmakelaar in Almelo voor je kan betekenen.

Ontdek alle kosten voor de verkoop van jouw huis

Wil je precies weten wat het verkopen van je huis in jouw situatie kost? Vraag dan om een persoonlijke kostenopgave waarin courtage, opstartkosten, presentatie, promotie en mogelijke aanvullende uitgaven afzonderlijk staan vermeld.

Zo kun je aanbieders eerlijk vergelijken en weet je vóór de verkoop van je woning welke kosten je kunt verwachten.

Huis verkopen? Vraag om advies